Oldal nyomtatása


Az ingatlan értékesítés legfontosabb adózási szabályai

Adókalkulátor a lap alján!

Ingatlan vagy vagyonértékű jog értékesítésből származó jövedelem után fizetendő adó.

 

2008. január 1. után a földhivatalhoz benyújtott adásvételi szerződések esetén változott a jövedelemadó mértéke és számításának módja.

A változásnak két lényeges eleme van, egy kedvező változás, hogy 15 évről 5 évre csökkent az adómentesség határa, és egy kedvezőtlen változás, hogy a szerzéstől számított 5 éven belüli értékesítés esetén meg kell az adót általában fizetni akkor is, ha a jövedelmet magunk, vagy egyenes ági leszármazottunk részére történő lakásvásárlásra fordítjuk.

Az adó mértéke a jövedelem  25%-a továbbra sem kell összevonni egyéb jövedelmekkel.

Tehát az adó alapja továbbra sem az eladási ár, hanem a jövedelem más szóval a nyereség, tehát a jövedelmet úgy kell kiszámítani, hogy az eladási árból le kell vonni először a vételárat, majd a szerzéssel és értékesítéssel összefüggő kiadásokat ( illeték, ügyvédi költség, közvetítési díj), és a számlákkal igazolható értéknövelő beruházásokat.

 

Az értékesítésből származó jövedelem 100%-ban adóköteles a megszerzés évében és az azt követő naptári évben történő értékesítés esetén

A szerzést követő második naptári évben történő értékesítés esetén a jövedelem 90%-a adóköteles.

A szerzést követő harmadik naptári évben történő értékesítés esetén a jövedelem 60%-a adóköteles.

A szerzést követő negyedik naptári évben történő értékesítés esetén a jövedelem 30%-a adóköteles.

A szerzést követő ötödik naptári évben történő értékesítés esetén nem kell jövedelemadót fizetni.

 

Adóelengedés, mérséklés méltányosságból.

Az adó kérelemre elengedhető vagy mérsékelhető az adófizetésre kötelezett jövedelmi, vagyoni vagy szociális helyzete miatt, különösen akkor, ha az ingatlan átruházásából származó jövedelmet maga vagy egyenes ági leszármazottja jelenlegi vagy volt házastársa, vele egy háztartásban élő élettársa részére történő lakásvásárlásra fordította.

Jövedelem felhasználása:

Nem kell megfizetni vagy vissza lehet igényelni a jövedelemadót, ha azt a magánszemély az átruházás évében vagy azt követő két éven belül közeli hozzátartozója élettársa részére Magyarországon, vagy az EGT bármely tagállamában idősek otthonába, vagy ápolási otthonban helyet vásárol.

Lakásvásárlási kedvezmény visszafizetése.

Ha magánszemély a 2008. január 1 előtt vásárolt lakást és ott a jövedelemadó fizetésnél lakásszerzési kedvezményt vett igénybe,  és azt a lakást a kedvezmény igénybevételét követő 5 naptári éven belül eladja, a jövedelem számításnál hozzá kell adnia azt az összeget, amit ilyen címen nem fizetett meg vagy visszaigényelt.

******************************************

Jogszabályok 2008. január 1. előtt értékesített lakásoknál:

A személyi jövedelemadó törvény értelmében adómentes a házassági vagyonközösség megszüntetése kapcsán az ingatlan házastárs általi megváltásából származó jövedelem.

Nem minősül jövedelemnek a termőföld elidegenítéséből származó összeg, ha a vevő a szerződés megkötése napján családi gazdálkodónak minősül és a földet a családi gazdaságban hasznosítja. Az adómentesség alaki kelléke, hogy a vevő közjegyző által készített vagy ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatot ad azonosító adatairól és a családi gazdaság nyilvántartási számáról.

Az ingatlan, vagyonértékű jog elidegenítéséből származó bevételnek a vonatkozó szerződésben feltüntetett összeg minősül. Ingatlanok cseréje esetén az eljárás az, mintha a felek külön-külön adás-vételi szerződést kötöttek volna. Az ingatlan értékesítésből származó jövedelem megszerzésének időpontja az a nap, amikor az átruházásról szóló adás-vételi szerződést a Földhivatalhoz benyújtották. Költségnek tekintendő az eladott ingatlan megszerzésére fordított összeg, valamint az ingatlanon végzett bizonylatokkal igazolt értéknövelő beruházás (állagmegóvó munkák; festés-mázolás nem minősül ennek) költség továbbá a megfizetett illeték, ügyvédi költség, hirdetési költség stb.

Öröklés illetve ajándékozás esetén a szerzési érték az illeték kiszabás alapja. Épített ingatlannál szerzési értéknek a telekre fordított összeg minősül, míg a ráépített felülépitmény értéknövelő beruházásnak.

Amennyiben a fentiek szerint a szerzéskori érték nem állapítható meg, úgy a forgalmi érték 25 %-a számit jövedelemnek.

Az általános jövedelem meghatározási módszer szerint a bevételből levonandók a fent említett költségek s ez minősül a magánszemély jövedelmének.

Ez a jövedelem csökkenthető abban az esetben, ha magánszemély az ingatlannak már legalább 5 éve tulajdonosa, a 6. évtől évenként 10-10 %-os mértékben.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a 15 évnél régebben megszerzett ingatlanok eladásából nem származik jövedelem, így ebből következően nincs adófizetési, illetve bevallási kötelezettség sem.

Amennyiben jövedelem keletkezik, úgy az ehhez kapcsolódó adók mértéke 25 %.

Abban az esetben, ha a magánszemély 2008 január 1. előtt földhivatalba benyújtott adásvételi szerződések esetén a bevallásra nyitva álló határidőre (adóévet követő február 15. vagy március 20.) a jövedelmet lakáscélra fordítja saját magának, vagy valamelyik egyenes ágbeli hozzátartozója részére úgy csak bevallási kötelezettség terheli, adót nem kell fizetnie.

Lakáscélú felhasználásnak minősül belföldön lakótelek vásárlása, építése, bővítése azzal, hogy a bővítés alatt a lakás alapterületének olyan növelése értendő, amely legalább eggyel több lakószoba kialakítását eredményezi.

A lakótelek megvásárlása abban az esetben minősül lakáscélú felhasználásnak, ha azon magánszemély lakást épít.

A  vonatkozó szabályok szerint lakáscélú felhasználásnak minősül a szerkezetkész állapotú lakás megvásárlása is, mely állapot az elkészült és ráépített tetőszerkezet meglétét jelenti.

Ez a szabály nem alkalmazható arra az esetre, mikor a magánszemély lakást épít, és a fenti készültségi fokot éri el az általa épített lakóház.

Lakáscélú felhasználásnak minősül továbbá, ha a magánszemély pl. tanyás ingatlant vásárol.

A törvény szerint lakást szerző hozzátartozó: a házastárs, a volt házastárs, az egyenes ágbeli rokon, örökbefogadott mostoha és nevelt gyermek is.

Abban az esetben, ha a magánszemély a lakáscélú felhasználást a bevallási határidőn túl, de 48 hónapon belül teljesíti, úgy az adóhatósághoz benyújtott kérelemre a megfizetett adót visszakaphatja.

A lakáscélú felhasználás igazolásának módja: lakás vásárlásakor a Földhivatalhoz benyújtott szerződés másolatával, lakásépítésnél és bővítésnél a használatbavételi vagy fennmaradási engedéllyel illetve a jövedelem felhasználását igazoló számlákkal.

Ha a jövedelem felhasználása hozzátartozó számára történt, úgy a rokonsági fokozatot születési illetve házassági anyagkönyvi kivonattal kell igazolni.

Az ingatlan értékesítésből származó jövedelem adójának nem megfizetése nem végleges érvényű. Amennyiben a magánszemély a lakásszerzési kedvezménnyel vásárolt lakást a szerzéstől számított 5 éven belül elidegeníti a korábban elengedett adót meg kell fizetni.

*****************************

 

Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem 2008. január 1 előtti eladásoknál

(Részletes szabályozás, kivonat az SZJA törvényből)

 

59. § Az ingatlan átruházásából, a vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, átruházásából (végleges átengedéséből), megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból (a továbbiakban: a vagyoni értékű jog átruházása) származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) a földhivatalhoz benyújtották. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog átruházása esetén a jövedelemszerzés időpontja az a nap, amikor az erre vonatkozó szerződés kelt.

60. § (1)

(2) Az ingatlan, továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) a földhivatalhoz – illetve 1986. július 1. napja előtt az illetékhivatalhoz – benyújtották. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot kell tekinteni. Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni. Ha jogi személy 1989. január 1. napja előtt értékesített ingatlant a magánszemély részére, az ingatlan megszerzésének időpontja a szerződéskötés napja.

(3) A földrendezés vagy kisajátítás során kapott csereingatlan szerzési időpontjának az eredeti ingatlan szerzési időpontját kell tekinteni. A földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően az oda felépített épület (épületrész) esetében a szerzést a földterület tulajdonjoga megszerzésének időpontjával kell azonosnak tekinteni.

(4)

61. § (1) Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen az eladási ár, a cserében kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke, valamint az ingatlan, a vagyoni értékű jog gazdasági társaság vagy más cég részére nem pénzbeli hozzájárulásként (nem pénzbeli betétként) történő szolgáltatása esetén a vagyontárgynak a társasági szerződésben, más hasonló okiratban meghatározott értéke.

(2)-(3)

(4) A termőföldről szóló törvényben meghatározott birtokösszevonási célú önkéntes földcsere e törvény alkalmazásában nem minősül átruházásnak (értékesítésnek). Amennyiben a cseréhez kapcsolódóan értékkiegyenlítés is történik, az e címen kapott pénzösszeg vagy más vagyoni érték az azt szerző magánszemély egyéb jövedelmének számít.

62. § (1) Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó – a 63. § (5) bekezdésének rendelkezését is figyelembe véve megállapított – bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt:

a) a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;

b) az értéknövelő beruházásokat;

c) az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

(2) A megszerzésre fordított összeg az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték, a cserébe kapott ingatlan, illetve vagyoni értékű jog esetében a csereszerződésben rögzített érték, ezek hiányában az az érték, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek. Öröklés esetén, vagy ha az átruházott ingatlant, illetve vagyoni értékű jogot a magánszemély ajándékba kapta, a megszerzésre fordított összeg az, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek. A kárpótlásról szóló törvényekben szabályozott vételi jog gyakorlása során szerzett termőföld, erdő művelési ágú föld esetében a megszerzésre fordított összegnek – ha a jövedelmet nem a 64. § (1) bekezdés rendelkezése szerint kell megállapítani – a vételi jog gyakorlása során vételárként szereplő összeget kell tekinteni. Ha a helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakást a magánszemély megvásárolja, akkor megszerzésre fordított értéknek a szerződésben szereplő tényleges vételárat kell érteni.

(3) Ha a megszerzésre fordított összeg a (2) bekezdés rendelkezései szerint nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni.

(4) Az ingatlan átruházásából származó jövedelem, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, az (1)-(3) bekezdés rendelkezései szerint kiszámított összeg (e bekezdés alkalmazásában: számított összeg). Ezt követően a jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a számított összeget csökkenteni kell, ha az átruházás – a megszerzés évét követő évet első évnek tekintve –,

a) a hatodik évben történik, a számított összeg 10 százalékával,

b) a hetedik évben történik, a számított összeg 20 százalékával,

c) a nyolcadik évben történik, a számított összeg 30 százalékával,

d) a kilencedik évben történik, a számított összeg 40 százalékával,

e) a tizedik évben történik, a számított összeg 50 százalékával,

f) a tizenegyedik évben történik, a számított összeg 60 százalékával,

g) a tizenkettedik évben történik, a számított összeg 70 százalékával,

h) a tizenharmadik évben történik, a számított összeg 80 százalékával,

i) a tizennegyedik évben történik, a számított összeg 90 százalékával,

j) a tizenötödik évben vagy később történik, a számított összeg 100 százalékával.

(5) A vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem az (1)-(3) bekezdés rendelkezései szerint kiszámított összeg, azzal, hogy nem számít bevételnek az 1982. január 1-je előtt szerzett vagyoni értékű jog átruházásából származó vagyoni ellenérték.

(6) Ha a magánszemély a 7. § (3) bekezdésében említett (családi gazdálkodóként tett) nyilatkozata megtétele mellett megszerzett termőföldet a megszerzés alapjául szolgáló szerződés földhivatalhoz történő benyújtásának adóévében, vagy az azt követő öt adóévben elidegeníti, akkor az e termőföld átruházásából származó jövedelemnek kell tekinteni az elidegenítésről szóló szerződés alapján a 61. § (1)-(3) bekezdései szerint megállapított összeget, de legalább a termőföld megszerzésének alapjául szolgáló szerződésben meghatározott ellenértéket.

(7) A (6) bekezdésben foglalt rendelkezés nem alkalmazható, ha a magánszemély a nyilatkozata mellett megszerzett termőföld értékesítéséből származó jövedelemnek megfelelő teljes összeget a termőföld elidegenítését követő 12 hónapon belül más, a gazdasághoz tartozó termőföld tulajdonjogának megszerzésére használja fel. Ha ez az elidegenítés adóévéről szóló adóbevallásának benyújtását követően, de még az említett 12 hónapon belül történik meg, akkor a (6) bekezdés alapján meghatározott jövedelemre megfizetett adót a magánszemély önellenőrzéssel igényelheti vissza.

(8) Ha a magánszemély a (7) bekezdés szerint az eredeti termőföld helyett megszerzett termőföld tulajdonjogát az eredeti termőföld megszerzésének alapjául szolgáló szerződés földhivatalhoz történő benyújtásának adóévében, vagy az azt követő öt adóévben elidegeníti, akkor az eredeti termőföld helyett megszerzett termőföld (ideértve az e termőföld helyett megszerzett más termőföldet is) elidegenítésével összefüggő adókötelezettségre a (6)-(7) bekezdés rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni.

63. § (1) Az ingatlan és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem után az adó mértéke 25 százalék. Az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie.

(2) Az (1) bekezdés rendelkezései szerint befizetett adóból visszajár (vagy nem kell azt megfizetni) az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem azon része utáni adó (lakásszerzési kedvezmény), amely összeget a magánszemély saját maga vagy közeli hozzátartozója, volt házastársa részére a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 12 hónapon vagy az azt követő 60 hónapon belül lakáscélú felhasználásra fordított (a lakásszerzési kedvezmény alapja). A lakásszerzési kedvezményre vonatkozó rendelkezések alkalmazásában lakáscélú felhasználás:

a) a belföldön fekvő lakás tulajdonjogának, a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése;

b) a belföldön fekvő lakótelek tulajdonjogának adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése, ha azon a magánszemély, közeli hozzátartozója vagy volt házastársa az említett időtartamon belül lakást épít, építtet;

c) a belföldön fekvő lakás építése, építtetése;

d) a belföldön fekvő lakás alapterületének növelése, ha legalább egy lakószobával történő bővítést eredményez;

e) a belföldön fekvő lakás legalább az (5) bekezdésben meghatározott időtartamra szóló haszonélvezetének, használatának vagy bérleti jogának megszerzése;

f) az idősek otthonában vagy a fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli megszerzése (ideértve a térítési díj előre történő megfizetését is).

(3) A magánszemély a lakásszerzési kedvezményt az igazolt lakáscélú felhasználás adóhatóságnak történő bejelentésével egyidejűleg adóvisszaigényléssel, vagy ha a lakáscélú felhasználás az adó megfizetése előtt történt, akkor az adóbevallásában érvényesíti.

(4) A lakáscélú felhasználás igazolására a következő okiratok szolgálnak:

a) lakótelek, lakás tulajdonjogának, haszonélvezetének, használatának és a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak a megszerzése esetén az érvényes szerződés és a földhivatalhoz benyújtott bejegyzési kérelem, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat;

b) lakás bérleti jogának megszerzése esetén az érvényes szerződés és az összeg felhasználását igazoló okirat;

c) lakás építése, építtetése és lakás alapterületének növelése esetén a jogerős használatbavételi engedély, valamint az összeg felhasználását igazoló, a használatbavételi engedély kelte napjáig, illetve a használatbavételi engedélyben megjelölt feltételek teljesítése határidejéig kibocsátott, az építési engedély jogosultja nevére kiállított számla;

d) idősek otthonában, illetve fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely megszerzése esetén az elhelyezés alapjául szolgáló okirat, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat;

e) az a)-d) pont szerint megállapított okirat, valamint rokonsági fokot vagy a korábbi házasságot igazoló közokirat, ha a lakáscélú felhasználás (részben vagy egészben) közeli hozzátartozó, illetve volt házastárs részére történt.

(5) Ha a magánszemély vagy közeli hozzátartozója, volt házastársa a lakásszerzési kedvezmény alapjául szolgáló lakást, jogot a megszerzéséről szóló szerződés megkötésének - építés, építtetés, bővítés esetében a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének - évében vagy az azt követő öt évben átruházza, akkor az átruházás adóévében ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemként veszi figyelembe a magánszemély által a lakásszerzési kedvezmény alapjaként érvényesített összeget. E rendelkezés irányadó akkor is, ha a kedvezmény alapjául szolgáló jog bármely más ok (kivéve a magánszemélyen, közeli hozzátartozóján, volt házastársán kívülálló okot) miatt az említett időtartamon belül megszűnik.

63/A. § (1) Nem alkalmazhatók a 60-63. § rendelkezései, ha az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházása rendszeresen vagy üzletszerűen végzett tevékenység (gazdasági tevékenység) keretében történik. Ekkor az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.

(2) Nem alkalmazhatók a 60-63. § rendelkezései az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételnek arra a részére, amely meghaladja az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a szerződéskötés időpontjában ismert szokásos piaci értékét.

64. § (1) A kárpótlásról szóló törvényekben szabályozott vételi jog gyakorlása során vásárolt termőföld, erdő művelési ágú föld átruházása esetén – a (2) bekezdésben említett esetet kivéve – a tulajdonviszonyok rendezése érdekében, az állam által az állampolgárok tulajdonában igazságtalanul okozott károk részleges kárpótlásáról szóló 1991. évi XXV. törvény 23. §-ának (3) bekezdésében foglalt rendelkezések figyelembevételével kell az adókötelezettséget megállapítani.

(2) Ha a kárpótlásról szóló törvények alapján eredeti jogosult (a kárpótlási jegyet kárpótoltként megszerző) magánszemély a vételi jogának gyakorlása során szerzett termőföldjének, erdő művelési ágú földjének – ideértve, ha azt mezőgazdasági vállalkozási támogatás címén kapott utalvány felhasználásával (is) vásárolta – átruházásából származó, az (1) bekezdés vagy az e cím alatti rendelkezések szerint megállapított jövedelme egészét az átruházás napjától számított egy éven belül belföldön – a Magyar Köztársaság Európai Unióhoz történő csatlakozásáról szóló nemzetközi szerződést kihirdető törvény hatálybalépésének napjától az Európai Unió tagállamában – fekvő mezőgazdasági művelésű külterületi termőföld tulajdonának megszerzésére fordítja, akkor az ezen jövedelemre jutó adó visszajár (vagy nem kell azt megfizetni). Ezt a kedvezményt a magánszemély az igazolt tulajdonjogszerzés adóhatóságnak történő bejelentésével egyidejűleg adóvisszaigényléssel, vagy ha a tulajdonjogszerzés az adó megfizetése előtt történt, akkor annak előzetes igazolása alapján az adóbevallásában érvényesíti.

(3) A (2) bekezdés rendelkezése alkalmazható a szövetkezetekről szóló 1992. évi I. törvény hatálybalépéséről és az átmeneti szabályokról szóló törvény szerint részarány-földtulajdonosnak minősülő magánszemély azon termőföldjének, erdő művelési ágú földjének átruházása esetén, amelyet a hivatkozott törvény rendelkezései szerint tulajdonjogának bejegyzése mellett önálló ingatlanként részére kiadtak.

(4) A (2) és a (3) bekezdésben említett tulajdonjog megszerzésének igazolására a földhivatalba benyújtott iktatott szerződés szolgál.

 Adókalkulátor kattints rá!